京都府の住み替えはどう変わる？2026年税制改革と不動産売買を解説

2026年の税制改革で京都の住み替えはどう変わる？

2026年（令和8年）の税制改正では、住宅や土地に関する税制優遇の多くについて、適用期限の延長や内容の見直しが予定されています。
とくに、住宅ローン控除の延長・拡充や、新築住宅の固定資産税の軽減措置、土地の登録免許税の特例などは、国の税制改正大綱の中でも重要な柱とされています。
一方で、固定資産税や不動産取得税については、課税標準の見直しや免税点の引き上げといった変更が検討されており、住宅取得時と保有時の両方で影響を受ける可能性があります。

まず住宅ローン控除については、環境性能の高い新築住宅や、一定の要件を満たす中古住宅に対する控除期間の継続と、借入限度額の水準維持・拡充が盛り込まれています。
これにより、2026年前後に住み替えを行う場合でも、要件を満たせば所得税や住民税からの控除を活用しやすい環境が続きます。
また、新築住宅に対する固定資産税の軽減措置や、登録免許税・不動産取得税に関する特例の延長が見込まれており、税負担を抑えつつマイホームを取得できる制度設計が維持される方向性です。

次に、2025年までと2026年以降の違いという点では、固定資産税や不動産取得税の課税標準・免税点、それから住宅ローン控除の適用条件の細かな見直しがポイントになります。
固定資産税と不動産取得税では、課税標準額の免税点引き上げが段階的に予定されており、一定以下の評価額の資産については課税されにくくなる一方、評価額が高い不動産では従来どおりの負担が続く可能性があります。
さらに、固定資産税評価は3年ごとに見直されるため、評価替えのタイミングと税制改正の時期が重なると、住み替え後の保有コストが変化しやすく、購入時期を検討する際の重要な判断材料となります。

京都府での不動産売買に関わる主要税金と基礎知識

京都府でマイホームの住み替えを行う場合、主に譲渡所得税・住民税、不動産取得税、登録免許税、固定資産税が関係します。
譲渡所得税と住民税は、自宅を売却して利益が出たときに課税される国税と地方税で、所有期間によって税率が変わります。
一方、不動産取得税は不動産を取得したときに京都府が課税する地方税で、登録免許税は所有権移転登記などを行う際に国が課税する税金です。
固定資産税は、毎年の固定資産評価額に応じて市町村が課税する税金であり、長期的な負担として住み替え後の家計に影響します。

譲渡所得税と住民税は、「売却価格－取得費－譲渡費用－各種特別控除」で計算される譲渡所得を基礎として課税されます。
居住用財産の売却では、所有期間が5年を超えると長期譲渡所得となり、所得税と住民税を合わせておおむね20％前後の税率が適用されます。
不動産取得税は、原則として固定資産税評価額に所定の税率を乗じて計算し、京都府では住宅や子育て世帯向け取得などに軽減措置が設けられています。
登録免許税は、売買による所有権移転登記や住宅ローンの抵当権設定登記に対して、固定資産税評価額を基礎に一定の税率で課税され、税制改正に伴い軽減措置の延長や見直しが行われています。

固定資産税は、原則として3年ごとに行われる固定資産評価額の見直し（評価替え）を踏まえて税額が決まり、京都府内でも評価替えに向けた業務が順次進められています。
評価額が上昇すると、同じ物件でも将来の固定資産税負担が増える可能性があるため、住み替えを検討する際には評価替えの時期も意識しておくことが重要です。
また、住宅用地や新築住宅には、一定期間固定資産税を軽減する制度があり、2026年度税制改正でもこれらの軽減措置の延長や要件見直しが検討されています。
このように、売却・取得・保有のそれぞれの段階で異なる税金が関わるため、京都府での住み替えでは全体像を整理して負担時期と金額の目安を把握しておくことが大切です。

京都市の非居住住宅利活用促進税と住み替えへの影響

京都市が導入を進めている「非居住住宅利活用促進税」は、いわゆる空き家税として、市街化区域内にある居住者のいない住宅に追加で課税する制度です。
京都市の公表資料によると、課税対象は一定期間人が居住しておらず、別荘やセカンドハウス、長期不在の持ち家などが含まれる非居住住宅とされています。
また、評価額が一定以下の住宅や事業用として利用している住宅、保全が必要な京町家などは課税免除の対象とされる方向で整理されています。
なお、京都市はこの税を令和12年以降に課税開始予定としており、制度の詳細設計や周知が順次進められています。

こうした空き家税は、固定資産税や都市計画税に上乗せして課税されるため、同じ非居住住宅を持ち続ける場合の税負担は将来的に重くなりやすいと考えられます。
京都市が示している試算では、空き家税の負担額は、土地と家屋の固定資産税額のおおむね半額程度となるケースが多いとされています。
そのため、空き家や別荘を所有したまま長期保有するか、売却や活用に踏み切るかを、2026年前後のタイミングで見直す動きが出やすくなります。
今後は、単に保有し続けるだけではなく、賃貸や売却など具体的な利活用を検討することが、税負担の抑制という面からも重要になります。

別荘や長期不在の持ち家、相続により取得した空き家を所有している方にとっては、空き家税と既存の固定資産税・都市計画税との関係を理解しておくことが大切です。
同じ非居住住宅に対しては、固定資産税と都市計画税が従来どおり課税されるうえ、要件に該当すれば空き家税も追加で課税されるため、将来の保有コストは明らかに増加します。
一方で、一定の基準を満たす建て替えや賃貸住宅としての活用、早期の売却などにより、空き家税の対象外とすることや、評価額そのものを見直すことができる可能性もあります。
このように、京都市の空き家税は、単なる増税ではなく、住宅の利活用を促す仕組みとして、住み替え計画や資産整理のタイミングに大きな影響を与える制度と言えます。

2026年前後に京都府で住み替えをするベストタイミングと準備

2026年の税制改正では、住宅ローン控除の延長と中古住宅への優遇強化など、マイホームの売却と購入の時期に影響する見直しが予定されています。
例えば、住宅ローン控除は2030年度まで延長される一方で、省エネ基準を満たさない新築への適用が制限される方向性が示されています。
このため、京都府での住み替えでは、「いつ売るか」だけでなく、「どの性能の住宅を、いつ購入するか」を組み合わせて考えることが重要になります。
あわせて、所有中の不動産に関わる相続税や資産課税の見直しも進められているため、将来の税負担も視野に入れて計画を立てる必要があります。

具体的なスケジュールを考える際には、税制改正の施行時期と経過措置の有無を確認しながら、「売却」「購入」「引っ越し」の順序と間隔を検討することが大切です。
住宅ローン控除の適用を受けるためには、居住開始期限や床面積要件などの条件を満たす必要があり、いつまでに入居するかによって控除期間や最大控除額が変わる可能性があります。
一方で、譲渡所得の特例など、売却側の税制優遇には所有期間要件や居住要件が関わるものが多く、売却を急ぎ過ぎると適用を受けられないこともあります。

このように、購入と売却のどちらを先に進めるかは、資金計画と税制優遇の両面から慎重に調整することが望ましいです。

京都府で住み替え計画を立てる際には、住宅ローン控除や不動産取得税、固定資産税など、それぞれの税金に設定されている要件と期限を一覧で整理しておくと判断しやすくなります。
特に、所有期間が5年か10年かで扱いが変わる特例や、相続・贈与を経由した場合に適用関係が変化する制度では、取得時期や名義、利用状況の記録を確認しておくことが重要です。
また、京都市の非居住住宅利活用促進税のように、新たに導入される税については、課税開始時期や対象となる住宅の要件を早めに把握し、将来の負担が増える前に活用や売却を検討することも対策のひとつです。
これらの情報を整理したうえで、数年単位のライフプランと照らし合わせて、無理のない住み替え時期を絞り込むことが大切です。

将来の税負担や資金計画への不安を減らすためには、公的機関が公表している情報をこまめに確認しながら、住み替え後の家計を具体的に試算しておくことが有効です。
住宅ローン控除の控除額や、不動産取得税・固定資産税の見込み額などは、国や地方公共団体の資料を参考に、年ごとの負担イメージを数字で把握しておくと安心です。
また、非居住住宅利活用促進税を含めた新たな税負担についても、所有予定期間や利用計画に応じて複数のシナリオを比べておくと、売却や活用の判断がしやすくなります。
このように、公的な最新情報に基づくシミュレーションを行うことで、2026年前後の制度変更に振り回されず、自分にとって最適な住み替えのタイミングを選びやすくなります。

まとめ

2026年前後の税制改革や京都市の非居住住宅利活用促進税により、住み替え時の税負担や手取り額は大きく変わります。
思いつきで売却や購入の時期を決めるのではなく、税制優遇の期限や要件を押さえたうえで、全体のスケジュールを組むことが重要です。
当社では、お持ちの不動産の状況や将来の暮らし方を伺いながら、譲渡所得税や不動産取得税などのポイントを整理し、お客様ごとに有利になりやすい住み替え計画をご提案しています。
「自分の場合はいくら税金がかかるのか」「売るならいつがよいのか」など、気になる点は小さなことでも構いません。
2026年前後に住み替えをご検討中の方は、まずはお気軽にご相談ください。