売却の基礎知識

不動産の売却前に知っておきたい内容を網羅し、後悔しないための知識や判断ポイントまで解説した総合ガイドページです。

売却までの流れ
売却前の準備
査定価格の考え方
諸費用・税金
後悔しないための
ポイント

まずは流れから売却までの流れ

step01

まずは売却のご相談を！

ドリームホームは、マイホームの買い替え・不動産買取も得意です。
「まだ売るか決めていない」「相場だけ知りたい」という段階でも構いません。
現在の市場状況や売却にかかる期間の目安、必要となる諸費用まで分かりやすくご説明し、トータルコストでご提案いたします。

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step02

不動産の調査・査定

不動産について、室内や設備・日当たり・眺望なども丁寧に確認いたします。
あわせて、周辺の販売事例や現在売り出し中の物件、過去の成約価格、市場の動きも分析し、根拠のある査定価格をご提示します。「なぜこの価格なのか」をしっかりご説明し、ご納得いただいたうえで次のステップへ進みます。
step03

販売価格・販売方法の決定

売主様のご希望を考慮し、打合せのうえ販売価格・方法を決定いたします。
「早く売りたい」「できるだけ高く売りたい」など目的によって戦略は変わります。
将来必要なお金や住み替えのスケジュールも踏まえ、無理のない計画を立てましょう。
販売価格・方法が決まりましたら媒介契約（仲介契約）を締結し、売却活動がスタートします。
step04

いよいよ販売スタート！

ポスト直接配布広告やインターネット掲載など、質・量ともに京都でもトップレベルの広告力で幅広い購入希望者へアプローチします。
お問い合わせ件数や内覧状況など、売却活動の経過は定期的にご報告。
状況に応じて価格や販売方法の見直しも行い、成約へと導きます。
また、近隣に知られず売却したい方には、弊社グループ会社による「買取」にも対応可能です。
step05

室内のご案内

室内見学を希望される方と日程を調整し、ご案内いたします。
弊社担当が立ち会い、物件の魅力をしっかりお伝えします。
内覧前の簡単な準備や印象を良くするポイントも事前にアドバイスいたしますのでご安心ください。
step06

ご契約

購入の申し込みがあれば、条件等を調整し、ご契約となります。
契約書は非常に重要です。疑問に思うことは何でも聞いてください。
売買契約書をご確認いただき、売主様と買主様が署名・捺印し、
買主様が手付金を支払うと、正式に売買契約が成立します。
step07

お引渡しの準備

残代金の決済と名義変更は同時に行われます。
それまでにお引越しと公共料金の精算を済ませ、買主様へ引き渡せる状態に整えます。
スケジュールを調整のうえ決済・お引き渡しを行います。
※通常は決済と同時にお引渡しとなりますが、売主様のご事情により「引き渡し猶予の特約」を利用することで、決済・名義変更後にお引越しいただき、後日鍵をお渡しすることも可能です。
step08

お引渡し

金融機関にて残代金の受領・所有権移転手続きが完了しましたら、
鍵をお渡しし正式なお引渡しとなります。
最後までしっかりサポートいたしますのでご安心ください。

準備は足りてる？売却前の準備

売却をスムーズに進めるためには「物件」「お金」「状況」の整理が重要です。

01

お金の整理

住宅ローンの残債と毎月の返済額

いくらで売れたら完済できるのか。売却後に手元にいくら残るのか。まずは現状の数字を把握しておきましょう。

固定資産税・管理費などの維持費

年間でどれくらい費用がかかっているか。保有を続けた場合の負担を明確にすることで、売却の判断がしやすくなります。
02

物件の整理
建物状態の把握

雨漏りや給排水のトラブル、室内の残置物など、現在わかっている建物の状態を整理しておきましょう。現状を把握しておくことで、スムーズな売却とトラブル回避にもつながります。
必要書類

紛失していても売却は可能ですが、準備しておくことで円滑になります。
- ・登記済権利証（登記識別情報）
- ・固定資産税納税通知書
- ・間取り図・建築確認書類
- ・管理規約（マンションの場合）
- ・購入時の売買契約書
03

状況の整理

売却理由の整理

住み替え、相続、資産整理、離婚、返済負担など。理由によって「価格重視か」「スピード重視か」が変わります。

売却後の生活設計

住み替え先は決まっているか。引渡し時期の希望はいつか。資金が必要なタイミングを確認しましょう。

名義の確認

共有名義の場合、全員の同意がなければ売却はできません。「相続登記が済ませているか」「共有名義になっていないか」など、今すぐ売らない場合でも、名義は必ず確認しておきましょう。

押さえるべき知識査定価格の考え方

不動産の査定価格は、会社によって数百万円単位で差が出ることもあります。
ここでは、査定価格の仕組みを正直にお伝えします。

査定価格と成約価格は違います

「査定価格」とは？

査定価格とは、近隣で売り出されている物件の価格や過去の成約事例、物件の状態などをもとに算出される“価格の目安”です。
ただし、SUUMOなどのポータルサイトで目にする価格の多くは「売出価格（売主様の希望価格）」であり、まだ売れていない段階の価格です。
そのため「査定価格」が「実際に売れる価格」とは限りません。
「成約価格」とは？

成約価格とは、買主と合意し、契約が成立した最終的な価格です。
「価格交渉」「競合物件との比較」「販売期間やタイミング」などにより決定します。

売出価格がそのまま成約価格になるケースもありますが、多くの場合は価格交渉などにより調整が行われます。
物件ごとの条件や市場状況など個別事情が大きく影響するため、査定価格だけを見て「この価格で必ず売れる」と断言することはできません。

査定額が会社によって違う理由

査定額が高い会社・低い会社があるのには理由があります。
主な違いは次の3つです。

早く売る前提か、時間をかける前提か
不動産会社が媒介契約を取りたい意図が強い
価格設定の考え方（強気か現実的か）

中には、媒介契約を取るために“高めの価格”を提示する会社もあります。しかし、相場より高すぎる価格で売り出すと、結果的に値下げを繰り返すことになりやすいのも事実です。
大切なのは、「なぜその価格なのか」が説明できるかどうかです。

大事なお金の話売却にかかる諸費用・税金

最終的にいくら手元に残るのかを考える

大切なのは、「いくらで売れるか」だけでなく「最終的にいくら残るか」です。

売却価格
取得費

購入当時の価格
譲渡費用

売却時にかかった諸経費
譲渡所得

売却で得る利益

売却時の諸費用・税

・印紙税
不動産売買契約の締結時に必要な契約書に課税される税金。

・登記費用
登記手続きを行う際にかかる諸費用。

・仲介手数料
（売買価格×3％＋6万円）＋消費税で計算される。

譲渡所得税（不動産を売って「利益」が出たときにかかる税金）

・譲渡所得税は以下の計算式で求められる。
（譲渡所得－特別控除額）×税率＝譲渡所得税

・譲渡所得税の税率は、所有期間によって異なる。
1. 短期譲渡所得（所有期間5年以下）
2. 長期譲渡所得（所有期間5年超）

税金が軽減されるケースも

条件を満たせば大きく税額が下がる、またはゼロになる場合もあります。

居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例

居住していたマイホームを売却する場合、一定の要件を満たせば譲渡所得から最大3,000万円まで控除できる特例です。
利益が3,000万円以内であれば税金はかかりません。居住実態があることや、親族間売買でないことなどの条件がありますが、多くの一般的な住み替えで活用できる可能性があります。
相続財産を譲渡した場合の取得費の特例（取得費加算の特例）

相続により取得した不動産を、相続開始から一定期間内に売却した場合、支払った相続税の一部を取得費に加算できる制度です。
取得費が増えることで譲渡所得が圧縮され、結果的に税負担を軽減できます。
被相続人の居住用財産（空き家）を譲渡した場合の3,000万円特別控除の特例

相続した空き家について、一定の要件（耐震基準適合や解体等）を満たして売却した場合、
譲渡所得から最大3,000万円を控除できる制度です。相続開始からの期間など細かな条件があります。

チェックしましょう売却で後悔しないための3つのポイント

01査定額だけで判断しない

提示された査定額の“高さ”だけで判断してしまうのは危険です。
査定価格はあくまで予想価格であり、必ずその金額で売れるとは限りません。中には、媒介契約を獲得するために相場より高い金額を提示する不動産会社もあります。
本当に大切なのは——
- その価格に根拠があるか
- どのような販売戦略で進めるのか
- どのくらいの期間を想定しているのか
- 最終的な手取り額はいくらになるのか
といった「全体設計」です。
価格は重要な要素ですが、“条件・期間・確実性”を含めた総合的な判断が、後悔しない売却につながります。
02売る以外の選択肢も知る

不動産を「売るしかない」と思い込んでいませんか？
実際には——
- 賃貸として貸し出す
- 一部を活用する
- 一時的に保有する
- リースバックを活用する
など、状況によってさまざまな方法があります。
特に相続や住み替えの場合は、感情面や税務面も絡むため、単純に「高く売れたら良い」という話ではありません。選択肢を知らないまま決断することが、最も大きな後悔につながります。まずは“今の自分にとって最適な選択肢は何か”を整理することが重要です。
03不動産会社への相談＝売却ではない

「相談したら売らないといけないのでは？」そう不安に感じる方も少なくありません。
しかし、相談することと、売却を決断することは別の話です。
- もう少し待った方がいいのか
- 今すぐ売るべきか
- そもそも売却が最適なのか
これらを整理するために、無料相談があります。
情報が不足したまま自己判断することの方が、結果的に大きな損失につながる可能性があります。相談はあくまで「選択肢を知るための行動」です。無理に売却を勧めるのではなく、状況を整理し、納得したうえで決断できること。それが、後悔しない売却の第一歩です。