京都市で相続した家を売るなら？2026年の譲渡所得と税率の基礎知識

京都市で相続した家を売る前に知るべき基礎知識

相続した家を売るときには、まず「譲渡所得」という考え方を押さえておくことが大切です。
譲渡所得とは、売却代金から取得費や譲渡費用を差し引いた利益部分を指し、この金額に所得税や住民税が課税されます。
相続で取得した不動産の場合、被相続人が購入した時点の取得費や、その後の増改築費用などを引き継いで計算するのが原則です。
なお、取得費の資料が不足する場合には、売却価格の一定割合を取得費とみなす「概算取得費」を用いる取扱いもあります。

相続した家を売るときには、所得税・住民税だけでなく、相続税との関係も整理する必要があります。
不動産の売却で生じた譲渡所得には、所得税と個人住民税が分離課税でかかり、申告・納税は確定申告で行います。
一方で、相続時に相続税が課されている場合には、「取得費加算の特例」により、一定の範囲で支払った相続税の一部を取得費に上乗せできる制度があります。
この特例は、相続税の申告期限から一定期間内に売却した場合に利用できる仕組みとして、国税庁の資料で整理されています。

さらに、京都市で相続した家を売る場合には、今後の新税の動きも知っておくことが重要です。
京都市では、居住していない住宅に対して「非居住住宅利活用促進税」が導入される予定であり、いわゆる空き家税として全国的に注目されています。
京都市の公表資料などによると、この税は一定の条件を満たす非居住住宅を対象とし、課税開始時期は今後数年以内を見込んで段階的に制度整備が進められています。
そのため、京都府内で相続した家を京都市内に所有している場合には、将来の税負担や保有コストを見据えた売却タイミングの検討が欠かせません。

2026年に相続した家を売る際の譲渡所得の計算と税率

まず、相続した家を売って利益が出た場合、「譲渡所得」に対して税金がかかる仕組みになっています。
譲渡所得は、原則として「売却価格－取得費－譲渡費用－各種の特別控除額」で計算します。
取得費には、被相続人がその不動産を取得したときの購入代金や仲介手数料、登記費用、増改築費用などが含まれます。
譲渡費用には、売却時の仲介手数料や測量費、建物の取り壊し費用など、一部の費用が含まれる可能性があります。

また、相続した不動産を売却する場合でも、他の不動産の売却と同じように、譲渡所得の金額に応じて所得税と住民税が課税されます。
このとき、適用できる特例や控除（居住用財産の特別控除や相続空き家の特別控除など）があると、譲渡所得の金額を大きく抑えられる場合があります。
一方で、取得費が不明な場合には、売却価格の一定割合を概算取得費として用いる方法もありますが、実額の資料が残っていれば、その方が有利になることも少なくありません。
どの費用が取得費や譲渡費用として認められるかは、国税庁の最新の整理を確認しながら判断することが重要です。

次に、税率は不動産の所有期間によって変わり、2026年時点でも短期譲渡所得と長期譲渡所得の区分が維持されています。
所有期間が5年以下の場合は短期譲渡所得となり、所得税15％・住民税5％に復興特別所得税が加算され、合計約20％強の税率となっています。

所有期間が5年を超える場合は長期譲渡所得となり、所得税15％・住民税5％に復興特別所得税を含めて、合計約15％強の税率が適用される仕組みです。
相続の場合の所有期間は、被相続人がその不動産を取得した日から通算して判定するため、長期間保有していた家を相続した場合には、長期譲渡所得として有利な税率になることが多くなります。

さらに、京都府に居住している方が京都市内の相続した家を売却した場合、譲渡所得に対して所得税のほか、市民税・府民税からなる住民税が課税されます。
所得税は国税として申告分離課税で計算し、住民税は、原則として翌年度分の個人市・府民税に反映される流れです。
京都市では、個人市民税と府民税の所得割の合計税率が10％とされているため、譲渡所得の金額が大きい場合には、翌年度の住民税負担も相応に増える点に注意が必要です。
また、2026年以降は、京都市の非居住住宅利活用促進税（いわゆる空き家税）の導入も進んでいるため、売却せずに所有を続ける場合との税負担の比較も、早めに検討しておくことが望ましいです。

京都市で相続した家を売るときに使える特例・控除（2026年版）

相続した空き家を売却する場合に大きな節税効果が期待できるのが、いわゆる相続空き家の3,000万円特別控除です。
国税庁の解説では、被相続人が一人で居住していた家屋やその敷地を、相続開始から一定期間内に売却したときに、譲渡所得から最大3,000万円を差し引く仕組みとされています。
2026年時点でも、耐震性や区分所有建物でないことなど、家屋の状態に関する要件が細かく定められている点が重要です。
さらに、相続発生後に誰も住んでいない期間が続いていることなど、利用実態に関する条件も満たす必要があります。

この特例を利用するには、相続開始日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却を完了するなど、期間に関する要件を守らなければなりません。
また、売却価格が1億円を超えないことや、過去に同じ被相続人の空き家特例を使っていないことなど、適用回数や金額に関する条件もあります。
さらに、譲渡した家屋や敷地について、他の譲渡所得の特例と重ねて利用できない点にも注意が必要です。
このように、相続空き家の3,000万円特別控除は、条件を満たせば非常に有利ですが、事前の確認を丁寧に行うことが欠かせません。

相続した不動産を売却する場合には、相続税の取得費加算の特例も検討する価値があります。
これは、相続で支払った相続税の一部を不動産の取得費に加算できる制度で、結果として譲渡所得を抑える効果が期待できます。
取得費加算が利用できるのは、原則として相続税の申告期限から3年以内に譲渡した場合とされており、売却の時期が重要になります。
なお、相続空き家の3,000万円特別控除と取得費加算は、同じ資産については選択適用となるため、どちらが有利かを慎重に比較する必要があります。

京都市で相続した空き家について3,000万円特別控除を受けるためには、「被相続人居住用家屋等確認書」の取得が求められます。
この確認書は、被相続人が一人で居住していたことや、家屋が区分所有建物でないことなど、税制上の要件を京都市が確認したうえで発行するものです。
申請の際には、登記事項証明書や戸籍関係書類、被相続人の住民票の除票など、複数の書類をそろえる必要があります。
さらに、京都市では非居住住宅利活用促進税の導入が予定されており、2026年以降の空き家の持ち方や売却時期にも影響する可能性があるため、税の動向も踏まえて準備を進めることが大切です。

京都府で相続した不動産を売るベストなタイミングと相談の進め方

まず、売却時期を考えるうえで重要なのが、税制や空き家対策の今後の動きです。
京都市では、居住者のいない住宅を対象とした「非居住住宅利活用促進税（いわゆる空き家税）」の導入準備が進められており、課税開始はおおむね2029年度からとされています。
また、国の制度としては、相続空き家の3,000万円特別控除が2026年以降も利用可能な期間として令和9年12月31日まで継続しており、売却時期の選択肢は一定の幅があります。
このように、近い将来の増税リスクと、特例が利用できる期限の両方を意識しながら、数年単位での計画を立てることが大切です。

次に、相続した家を実際に売るまでの大まかなスケジュール感を押さえておく必要があります。

不動産の相続登記については、2024年4月1日から申請義務化されており、不動産を相続で取得したことを知った日から3年以内、または遅くとも2027年3月31日までに登記を行う必要があります。
そのうえで、遺産分割協議や測量、建物の状態確認などを経て売却準備を進めると、実際の売却完了までには相続発生から数か月から数年かかることも少なくありません。
さらに、売却した年の翌年に確定申告を行い、譲渡所得に対する所得税と個人住民税を申告・納付する流れになるため、売却後も申告期限までを視野に入れた時間管理が求められます。

また、京都府内で相続した不動産を売却する場合は、早めに地元の専門家へ相談することが重要です。
相続登記の義務化により、登記が遅れた場合には過料の可能性があるとされているため、司法書士や税理士などと連携しながら、期限内に必要な手続きを済ませることが安心につながります。
相談時には、被相続人の登記簿上の名義や固定資産税の課税明細書、相続人全員の連絡先、建物の利用状況（居住中か空き家か）などを整理しておくと、相続税や譲渡所得の試算、空き家税への影響などについて具体的な助言を受けやすくなります。
こうした情報を早期に整えることで、売却時期の選択肢を広げつつ、税負担を抑えた計画的な売却を検討しやすくなります。

まとめ

京都市で相続した家を売るときは、譲渡所得の仕組みや2026年時点の税率、空き家特有の税金を正しく理解することが大切です。
とはいえ、ご自身だけで譲渡所得の計算や特例の判定を行うのは難しく、少しの判断違いで税負担が大きく変わる場合もあります。
当社では、京都府で相続した不動産の状況やご家族の事情を丁寧にお伺いし、売却時期の検討から税務上の注意点、必要書類の整理まで一緒に進めていきます。
「うちの場合はいくら税金がかかりそうか」「いつまでに売るべきか」など、気になる点があれば、まずはお気軽にご相談ください。