京都府の実家売却はいつが良い？相続税や不動産売買への2026年以降の影響を解説

2026年以降の相続税と不動産売買の基本

相続税は、被相続人が残した財産の合計額から基礎控除や各種の控除額を差し引いた残りに対して課税される仕組みです。
現行制度では、基礎控除額は「3,000万円＋600万円×法定相続人の数」で計算され、多くのご家庭では、この基礎控除内に収まるかどうかがひとつの目安になります。
もっとも、国税庁の公表資料によると、相続税の課税割合は近年じわじわと上昇しており、令和6年分には10％を超えています。
そのため、実家の土地や建物を含めた財産額が基礎控除を上回る可能性がある場合には、早い段階から相続税の負担を意識しておくことが重要です。

実家を含む不動産を相続し、その後売却する場合は、「相続」と「不動産売買」という2つの手続きが段階的に関わってきます。
まず、相続人の確定や遺産分割協議によって、誰が不動産を取得するかを明らかにし、その内容に基づいて相続登記を行うことが基本の流れです。
そのうえで、不動産の現況確認や必要に応じた測量・建物状況の把握を行い、売却価格の目安を検討しながら売却活動に進みます。
売却が成立した後は、相続による取得価格や諸費用を踏まえて譲渡所得を計算し、条件に該当すれば長期譲渡所得の軽減税率や特例の適用も検討することになります。

2026年度の税制改正大綱では、貸付用不動産などの評価方法の見直しを通じて、相続税評価を時価に近づける方向性が示されています。

今後、具体的な通達の内容によっては、不動産を多く保有する相続において、評価額がこれまでよりも高く算定されるケースが増える可能性があります。
また、相続税と贈与税の一体的な見直しや、生前からの資産移転に関するルールの変更も続いており、相続時点だけでなく、数年前からの資産の動かし方が税負担に影響しやすくなっています。
こうした税制や不動産評価の動きは、相続した実家を「保有し続けるか」「一定期間内に売却するか」の判断に、今後一層大きな影響を与えると考えられます。

京都府で実家を相続した方の税金・登記のポイント

相続した実家にかかる相続税は、まず不動産の評価額をどのように算定するかが重要です。
建物については固定資産税評価額を用いるのが一般的であり、相続税評価や登録免許税など各種税金の基礎となります。
土地については、国税庁が公表する路線価や評価倍率表を基に評価する方法が採用されています。
評価方法を正しく理解しておくことで、相続税の試算や納税資金の準備が進めやすくなります。

相続登記は、2024年4月から法律により申請が義務化されており、実家を相続した場合も例外ではありません。
相続により不動産を取得したことを知った日から3年以内、または施行日前に開始した相続の場合は2027年3月31日までに申請する必要があります。
正当な理由なく期限内に相続登記を行わないと、10万円以下の過料が科される可能性があります。
京都府内でも、法務局や自治体が相続登記の義務化に関する周知や相談窓口の案内を行っています。

相続した実家の名義を変更する際には、登録免許税や固定資産税など複数の税金が関係します。
相続による所有権移転登記の登録免許税は、固定資産税評価額に税率0.4%を乗じて算出するのが基本とされています。
また、固定資産税評価額は固定資産税や都市計画税などの算定基礎ともなり、相続後に売却する場合の費用負担を見通すうえでも重要です。
評価額が一定額以下の土地については、登録免許税が非課税となる特例も設けられていますので、事前に確認しておくことが望ましいです。

2026年の税制改正・空き家税が京都の実家売却に与える影響

2026年度の税制改正では、相続税における不動産評価の見直しが段階的に進められ、特に貸付用不動産などの評価を時価に近づける方向が示されています。
不動産の評価額が上がれば、将来の相続税負担が重くなる可能性があり、その前に売却や活用を検討する動きが強まると考えられます。
また、国全体として相続税と不動産関連税制の適正化を図る流れが続いており、実家を保有し続ける場合と早期に売却する場合の負担差が大きくなりやすい状況です。
こうした方向性を踏まえ、2026年以降は「相続した実家をどうするか」の判断時期がますます重要になってきます。

京都市では、いわゆる空き家税と呼ばれる「非居住住宅利活用促進税」を導入する方針が示されており、一定の条件に該当する非居住住宅に対して新たな税負担が生じる予定です。
この税は、居住実態のない住宅を長期間放置するのではなく、売却や賃貸、建替えなどの利活用を促すことを目的としています。

課税開始は先送りを経て令和12年度、すなわち2030年度からと案内されており、相続した実家を空き家のまま保有するかどうかを検討するうえで、時間的な猶予はあるものの無視できない要素です。
とりわけ、将来的に該当し得る非居住住宅を引き継いだ場合には、早めに売却や活用の方向性を決めることが負担軽減につながります。

相続した空き家を売却する際には、「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除」の活用が検討材料になります。
国税庁の情報によると、この特例は平成28年4月1日から令和9年12月31日までの間に譲渡した場合に適用され、一定の条件を満たせば譲渡所得から最大3,000万円を控除できる制度です。
対象となるのは、おおむね被相続人が1人で居住していた家屋とその敷地で、相続人が耐震改修や取壊しを行ったうえで売却するなど、細かな条件があります。
京都府で相続した実家の売却を検討している場合、この特別控除の期限である令和9年、すなわち2027年末までの譲渡を一つの目安としつつ、相続税評価や空き家税の動向も踏まえて売却時期を計画的に検討することが重要です。

京都府で相続した実家を売却予定の方向け具体的な準備

相続した実家を売却する前に、まず相続人全員の関係と持分を明確にしておくことが大切です。
戸籍謄本や遺産分割協議書、遺言書の有無など、権利関係を示す書類を一式そろえておくことで、その後の手続きがスムーズになります。
特に、相続登記の義務化により、不動産を取得したことを知った日から原則3年以内に登記申請を行う必要があります。
このため、誰がどのような持分で不動産を相続するか、早い段階で合意し、書面で残しておくことが重要です。

次に、相続税と将来の譲渡所得税のおおよその金額を把握し、資金計画を立てておくことが安心につながります。
相続税は、基礎控除額や各種の控除を踏まえて計算され、全体の遺産額や続柄によって負担が変わります。
一方、実家を売却した場合の譲渡所得税は、「売却価格から取得費と譲渡費用を差し引いた利益」に対して課税され、相続で取得した不動産については被相続人の取得費や特例の適用状況も確認する必要があります。
概算は税務署や国税庁の資料を参考にしつつ、詳細な試算については税理士など専門家への相談を検討するとよいでしょう。

さらに、売却のタイミングを考える際には、税制や相続登記義務化の期限、今後予定されている不動産評価や相続税の見直しの方向性も意識しておくことが役に立ちます。
また、京都市では非居住住宅利活用促進税、いわゆる空き家税の導入が予定されており、長期間居住しない実家をそのままにしておくと、将来的に追加の税負担が生じる可能性があります。
こうした制度の動きを踏まえ、いつまでに売却するか、あるいは活用方法を見直すかを検討し、必要に応じて税務や法律の専門家に時期や手続きの相談を行うことが望ましいです。
このように事前準備を進めることで、相続した実家の売却を、無理のない資金計画と将来の税負担の見通しのもとで進めることができます。

まとめ

2026年以降は、相続税や空き家税などの影響で「実家」を持ち続けるか売却するかの判断がますます重要になります。
相続登記の義務化や各種税金の負担もあり、放置していると思わぬコスト増につながるおそれがあります。
一方で、特別控除などの税制優遇を上手に使えば、手取り額を大きくできる可能性もあります。
当社では、相続税や売却価格の概算シミュレーションから、登記や売却の進め方まで、状況に合わせて丁寧にご説明します。
「うちの場合はいくらかかるのか」「いつまでに何をすべきか」を早めに整理したい方は、まずはお気軽にご相談ください。