京都の持ち家売却はいつが有利？2026年改正と譲渡所得税の影響を解説

2026年以降の譲渡所得税と京都での自宅売却の基本

自宅を売却して利益が出た場合、その利益は「譲渡所得」として所得税と住民税の課税対象になります。
譲渡所得は、売却価格から取得費と譲渡費用を差し引いて計算し、そのうえで各種特別控除を適用した残りの金額が課税対象です。
また、所有期間が売却した年の1月1日時点で5年を超えるかどうかによって「長期」「短期」に区分され、税率が変わる点も重要です。
長期譲渡所得と短期譲渡所得では適用税率が大きく異なるため、売却時期の判断にも所有期間の確認が欠かせません。

居住用の自宅を売却した場合に代表的な制度として、「マイホームを売ったときの3,000万円特別控除」があります。
これは一定の要件を満たす居住用財産について、譲渡所得から最大3,000万円まで差し引くことができる仕組みで、2026年以降も基本的な枠組みは維持される方向です。
ほかにも、所有期間が10年を超える場合の軽減税率の特例や、買換えにより課税を繰り延べる特例など、マイホームの売却に関連する優遇措置が複数用意されています。
どの特例も適用には細かな条件や期限があるため、売却前に国税庁の最新情報を確認し、自分のケースで使える制度を整理しておくことが大切です。

京都府内で自宅を売る場合でも、譲渡所得税と住民税の基本的な考え方や特例の枠組みは全国共通ですが、それ以外にも関係する税金があります。
例えば、買主側では不動産取得税や登録免許税、売買契約書に貼付する印紙税などが発生し、これらは譲渡所得税とは課税主体や計算方法が異なります。
また、京都府では不動産取得税の税率や固定資産の評価替えの時期が公表されており、固定資産税など保有に関する負担も売却時期の検討材料になります。
このように、自宅売却では国税と地方税が複数関わるため、譲渡所得税だけでなく周辺の税金の位置付けも含めて全体像を把握しておくことが重要です。

2026年度税制改正がマイホーム売却の譲渡所得税に与える影響

2026年度税制改正大綱では、個人の資産所得や不動産の売却益に対する課税について、全体として負担の偏りを是正する方向性が示されています。
具体的には、物価上昇に合わせた基礎控除などの見直しとあわせて、資産所得に対する課税を、給与所得などとのバランスを踏まえて再点検する方針が整理されています。
その中で、不動産の譲渡益についても「極めて高い水準の所得」に該当する場合には、従来より負担が重くなる可能性が示されています。
こうした動きは、今後のマイホーム売却における譲渡所得税の見通しを考えるうえで、無視できない要素になりつつあります。

今回の改正では、株式や不動産の譲渡益などを含めた資産所得全体について、高額の所得に対して追加的な負担を求める仕組みが見直される方向とされています。
従来は、長期保有の不動産を売却して多額の利益が出ても、一定の税率で申告分離課税されることから、所得水準が極端に高くなった場合でも、それ以上の税率上昇は限定的でした。

しかし、2026年度税制改正大綱では、こうした高額の譲渡益について、総合的な所得水準を踏まえた負担の引上げが検討されており、実務上は数億円規模の売却益が生じるケースで影響が顕在化しやすいと整理されています。
マイホームであっても、地価水準や購入時期によっては、このような負担見直しの対象に近づく可能性があるため、売却前に自分のケースを冷静に試算しておくことが大切です。

あわせて、2027年分以後の所得税から適用が始まる予定の改正もあり、マイホーム売却のタイミングによって税負担が変わる場面が出てくると見込まれます。
とくに、極めて高い水準の所得に対する負担の適正化は、2027年分以後の所得税に適用される見通しとされているため、同程度の売却益であれば、2026年中の譲渡か、2027年以降の譲渡かで、最終的な税額が異なる可能性があります。
一方で、2026年以降もマイホームに関する各種特例や基礎控除の見直しなどが段階的に行われることから、必ずしも「早く売れば得」「遅く売れば損」とは一概にいえません。
そのため、売却予定時期の税制を比較しながら、譲渡所得税だけでなく、住民税や他の税制優遇の有無も含めて総合的に判断する視点が求められます。

京都府で自宅を売るときに使える主な税制優遇と2026年までの期限

まず、マイホーム売却で代表的な税制優遇として「居住用財産の3,000万円特別控除」があります。
自宅の建物とその敷地を一定の要件を満たして売却した場合、譲渡所得から最大3,000万円を差し引くことができる制度です。
さらに、売却した年の1月1日時点で所有期間が10年を超える場合には、長期譲渡所得に対する「所有期間10年超の軽減税率」の特例が適用できることがあります。
これらの特例は、譲渡所得税と住民税の負担を大きく抑える可能性があるため、京都府で自宅売却を検討する際にも、まず確認しておきたい基本的な優遇策です。

次に、売却と同時に住み替えを行う場合に関係する制度として、「居住用財産の買換え特例」があります。
これは、一定の要件を満たすマイホームを売却して、新たな自宅を取得したときに、売却益に対する課税を将来へ繰り延べる仕組みです。
国の税制改正により、適用期限が数年ごとに見直されてきた経緯があり、現時点では令和以降も延長措置が続いていますが、今後の改正内容によっては2026年以降の取り扱いが変わる可能性があります。
また、購入側の制度としては、住宅ローン控除や、省エネ改修などに対するリフォーム減税が設けられており、売却と新居取得を一体で考える場合には、これらの時限措置の期限や延長状況を合わせて確認することが大切です。

さらに、京都府内でマイホームを手放す場合には、京都市が導入を決めている「非居住住宅利活用促進税」、いわゆる空き家税の動きも無視できません。
京都市では、居住実態のない住宅に対して独自の税金を課す条例が制定されており、2026年以降の本格的な課税開始に向けて具体的な運用が進められています。
加えて、被相続人が暮らしていた空き家を売却する場合には、「空き家の譲渡所得の3,000万円特別控除」を受けるために、京都市が発行する「被相続人居住用家屋等確認書」の取得手続きが必要です。
このように、市独自の税や確認書の仕組みがあるため、京都府で自宅を売るタイミングを考える際には、国の特例だけでなく、京都市の制度開始時期や手続きも合わせて把握しておくことが重要です。

京都で持ち家売却を検討中の方が2026年前後に確認すべき実務ポイント

まず、売却前に取得時やリフォーム時の領収書、売買契約書などを整理しておくことが大切です。
国税庁の案内では、取得費やリフォーム費用が証明できない場合、概算取得費として「譲渡価額の5％」しか認められない取扱いが示されており、税負担が重くなるおそれがあります。
また、仲介手数料や登記費用、測量費など、譲渡費用として控除できる経費も領収書がないと認められにくくなります。
このため、売却を思い立った段階で、自宅に関する書類をまとめて確認しておくことが重要です。

次に、売却時期を考える際には、税制改正と各種制度のスケジュールを比較しながら検討する視点が役立ちます。
令和8年度税制改正大綱では、極めて高い水準の所得に対する負担の見直しや、防衛特別所得税の導入時期などが示されており、令和9年分以降の税負担に影響する内容も含まれています。
一方で、京都市では非居住住宅利活用促進税、いわゆる空き家税について、令和12年度からの課税開始を予定しており、長期的には保有コストの増加も視野に入れる必要があります。

固定資産税についても、総務省の制度に基づき3年ごとに評価替えが行われるため、このタイミングで税額が変動し得る点を踏まえて売却計画を立てることが望ましいです。

さらに、売却後の確定申告までの流れを事前に把握しておくと安心です。
国税庁の案内では、土地や建物の譲渡所得が生じた場合、給与所得者であっても原則として確定申告が必要とされており、申告期限は翌年の2月16日から3月15日頃までとされています。
申告にあたっては、売買契約書、仲介手数料などの領収書、登記事項証明書、取得時の契約書類などが必要となり、マイナンバーカードを利用したe-Taxによる申告方法も整備されています。
京都府内には税務署のほか、確定申告期間中に相談体制が拡充される窓口もありますが、時期によっては大変混雑するため、余裕を持って予約や問い合わせを行うことが大切です。

まとめ

2026年以降の譲渡所得税は、資産所得や不動産売却益への課税強化の流れが想定され、マイホーム売却の負担も変わる可能性があります。
一方で、3,000万円特別控除や所有期間10年超の軽減税率など、有利な特例を上手に使えば、手取り額を大きく変えることもできます。
売却時期や空き家税の開始時期、各種特例の期限を比較しながら、事前に必要書類を整理し、確定申告まで見据えた計画を立てることが重要です。
当社では、最新の税制改正の方向性を踏まえ、お客様一人ひとりの事情に合わせた売却プランをご提案いたします。
「自分の場合はいくら税金がかかるのか」「2026年までに売るべきか」など、少しでも気になる点があれば、ぜひお気軽にお問い合わせください。