【南区版】築20年のマンション売却でかかる税金は？ 後悔しないために知っておきたい基礎知識と対策

京都市南区で築20年前後のマンション売却を検討されている方から、
「税金はいくらかかるの？」
「ローンが残っていても売れる？」
というご相談を多くいただきます

結論から言うと、
税金は“条件次第で大きく変わる”
正しい制度を知れば、税負担をゼロにできるケースもある
というのが実情です。

ここでは、南区のマンション売却を想定しながら、
築20年マンション売却時の税金・注意点をわかりやすく解説します

1．築20年マンション売却で発生する税金の基本

マンションを売却して**利益（譲渡所得）**が出た場合、
以下の税金が課税対象となります

• 所得税

• 住民税

計算の基本式
売却価格 −（購入時価格＋諸経費）＝ 譲渡所得

利益が出なければ、税金はかかりません‍♂️

✨1-1．使える税金控除を正しく知ろう

築20年マンションの売却では、次の制度が非常に重要です

3,000万円特別控除

• 自宅として住んでいたマンションなら
  譲渡所得から最大3,000万円まで非課税

• 多くの方がこの控除で「税金ゼロ」になるケースも✨

※南区で長年居住していたマンション売却でも適用例は多数あります。

長期譲渡所得の優遇税率

• 所有期間5年超 → 税率 約20％

• 5年以下 → 約39％

築20年の場合、基本的に長期譲渡に該当します

注意点
控除を使うには確定申告が必須です。
ドリームホームの不動産売却専門チームでは、税理士と連携した事前アドバイスも行っています。

1-2．住み替え時に注意すべき税制ポイント

南区で「マンションを売って戸建てへ住み替え」を検討される方も多いですが、
ここで注意が必要です⚠️

• 3,000万円特別控除

• 買い替え特例

この2つは併用不可

どちらを使うかで、将来の税負担が大きく変わるため、
売却前の判断が非常に重要です。

実際にドリームホームの不動産売却専門チームへご相談いただくケースでも、
「先に相談しておいて良かった」という声が多く寄せられています

2．築20年マンションにローン残債がある場合の考え方

▶ 2-1．住み替えローンという選択肢

売却価格よりローン残高が多い場合でも、
新居購入と合わせて借入できる方法です。

メリット

• 貯金を大きく減らさず住み替え可能

• 売却と購入を同時進行できる

注意点

• 借入額が増えるため審査は厳しめ

• 返済計画を慎重に立てる必要あり

▶ 2-2．任意売却という現実的な方法

ローン返済が難しい場合は、
金融機関と相談のうえ任意売却を選ぶケースもあります。

• 競売より高値で売却できる可能性

• 引越し費用を確保できる場合もあり

南区でも、早期相談によって選択肢が広がった事例は少なくありません。

3．南区から離れた場所に住んでいても売却できる？

結論：問題なく可能です

3-1．委任状を使った売却

• 家族や代理人に手続きを任せる

• 公正証書にすると安心感アップ

3-2．持ち回り契約

• 郵送・電子契約で現地不要

• 不動産会社が調整を代行

南区の物件管理・内覧対応も含め、
ドリームホームの不動産売却専門チームが一括サポート可能です。

✅まとめ｜築20年マンション売却で損をしないために

• 税金は控除を使えば大幅軽減 or ゼロも可能

• 住み替え・ローン残債は事前設計がカギ

• 遠方でも売却は問題なし

• 売却前の相談が、結果を大きく左右する

南区で築20年マンションの売却を検討されている方は、
「売ってから考える」ではなく、
「売る前に相談する」ことが成功への近道です✨